Novedades aplicables a los Alquileres de Vivienda

El Real Decreto Ley 7/2019, ya convalidado y vigente, supone un cambio sustancial respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de su vigencia.

Los principales aspectos a destacar son los siguientes:

1. Se establece una prórroga obligatoria hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si el arrendador es persona jurídica. Por tanto, si el contrato se pacta por 1 año, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el contrato se va prorrogando automáticamente hasta el término máximo indicado, si bien hay que tener en cuenta que cuando llegue la fecha de vencimiento del contrato o de las prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 o 7 años según proceda, el contrato se vuelve a prorrogar por plazos anuales hasta un máximo de 3 años si el arrendador al menos con 4 meses de antelación no notifica al arrendatario la terminación del contrato.

En definitiva, los contratos se pueden concertar por un año o por más, pero en todo caso van a durar 5 años como mínimo si el arrendatario es persona física, o 7 años si es persona jurídica, y lo que es más grave es que se corre el riesgo de que se prorroguen por 3 años más si el arrendador con 4 meses de anticipación como mínimo, a la fecha del vencimiento contractual no notifica expresamente su voluntad de darlo por extinguido.

2. Respecto a la renta, hay que tener en cuenta que solo cabe la actualización en la forma pactada por las partes pero en ningún caso dicha actualización podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el índice de precios de consumo.

3. Por último, con respecto a la fianza obligatoria es de 1 mes en el arrendamiento de viviendas, y de 2 meses en el arrendamiento para uso distinto, y si bien es cierto que las partes pueden pactar otra garantía, ésta solo lo es para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, pero en ningún caso el valor de la garantía (depósito, aval bancario, etc.) podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Esta es la situación contractual a la que hay que añadir la reforma de los arts. 440, 441 y 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil concediendo mayor protección a los arrendatarios.

Muy en concreto hay que señalar que en los casos de juicio verbal de desahucio se informará al demandado por el Juzgado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales a efectos de que se pueda apreciar la posible situación de vulnerabilidad, y también se comunicará la existencia del procedimiento a los propios servicios sociales. Si la vulnerabilidad se constata el Juzgado suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas durante un plazo máximo de suspensión de 1 mes a contar desde la recepción de la comunicación por los servicios sociales o de 3 meses si el demandante es una persona jurídica, y en todo caso cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido, tal como hemos indicado anteriormente, a comunicar la situación a dichos servicios sociales por lo que en este sentido se reforma también el apartado 4 del art. 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Barcelona, a 9 de abril de 2019

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